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光明地产重组业绩始终不温不火 规模暂不提速

来源:中房报 2020-03-26 09:37中投投资咨询网 A-A+

  3月20日,光明食品集团上海东平小镇农场有限公司以底价6.6亿元竞得上海崇明区一宗商住用地。东平小镇农场有限公司为光明地产不久前收购的公司。

  光明地产作为上海本土国企,是2015年为了国有资产保值增值重组的新地产平台。虽然是上海房企,但光明地产在上海的布局多集中于郊区,如金山、奉贤等区域,在崇明也略有布局。曾有公开资料指出,早在2016年,光明地产在崇明就拥有超2000亩土地,此后其还在不断增加在崇明的布局。

  在业界看来,光明地产带着“国资”光环,业绩定然不错,但实际上,重组后的光明地产业绩上一直不温不火,业绩承诺期满后即遭遇“变脸”,近期公司也预告了2019年净利润情况,预期2019年净利润将继续下滑。

  虽然业绩起色不大,但近年在土地市场光明地产却有所表现,自2017年开始,公司加大拿地力度,除了在公开市场拿地,也通过增资、并购等方式加大土地权益。

  但在光明地产看来,这并不意味着公司要冲击规模。最近三年来,光明地产的签约销售额一直在200多亿元徘徊。随着2020年疫情暴发,房地产行业受到直接影响的情况下,光明地产表示:“未来战略中不单一追求规模”,地产产业集团是其新战略目标。

  两连降的“净利润”

  早在1月22日,光明地产就发布了2019年业绩预告,预计全年实现归母净利润约为4.89亿至7.7亿元,同比减少45.7%至65.51%。按照此预告情况,这将是光明地产业绩承诺期后第二个净利润下跌年份。

  对于业绩两连降,光明地产解释为受到市场环境、销售产品结构、公司开发投资周期以及开拓新市场、培育新业态等因素影响。

  同时,其认为2019年全年归母净利润与其前三季度数据5.73亿元(同比减少43.34%)相比,第四季度的净利润降速明显得到缓解。

  实际上,光明地产也曾“光明”过。

  光明地产是具有上海国资背景的上市企业。2015年底,光明食品集团与海博股份重组,把旗下农工商地产(集团)有限公司100%股权和上海农房25%股权置入,并将出租车服务等主业置出,更名形成新的平台光明地产。

  重组之初,光明地产实现了业绩明显增长。其中,公司2016年至2017年实现归母净利润分别为10.11亿元、19.46亿元,同比分别增长98.15%和92.55%。这也符合当时的业绩承诺,即在2015年-2017年三个完整年度,光明地产要实现合计实际净利润不低于35.13亿元。

  虽然在期内光明地产完成了业绩承诺,但同时也被质疑其中部分业绩是通过出售项目公司股权或资产实现。

  业绩承诺期后第一个年度,也就是2018年起,光明地产净利润便开始下滑。

  年报数据显示,2018年,光明地产的营收和归属母公司净利润分别实现204.94亿元和14.18亿元,同比分别减少1.53%和27.17%。2019年,从其预告情况看,下降趋势依然在持续。

  净利润下降与光明地产的成本管控有直接关系。从公司三季报数据来看,2019年前三季度营业收入与2018年同期持平,但在营业成本上2019年却增加约6%。其中,销售费用和管理费用也在不同程度上有所增加。

  规模暂不提速

  外界指出,光明地产曾在2018年提出过“三年500亿元”目标。按照此目标,2020年光明地产目标500亿元,但经中国房地产报(微信ID:china-crb)记者与光明地产核实,公司未曾提出500亿元目标,且今年暂时没有提速计划。

  “今年疫情对房企影响还是很直接的,要看复工复产情况、疫情后续反复情况以及产业链、供应链是否通畅。”光明地产相关人士回复。

  实际上,光明地产近三年来销售规模可以用“非常稳定”来形容。

  从数据上看,其2017年、2018年和2019年签约金额分别为236.62亿元、244.59亿元、266.38亿元,可以看到,除了2017年销售增速达到24.98%,此后2018年和2019年销售增速均为个位数。

  “稳定是符合国企调性的,本土房企又是国企,固守‘一亩三分田’。”一位上海市场研究人员表示。

  稳定一方面是好事,但同时没有规模的房企也会没有话语权。虽然光明地产国企身份让其拥有强大信用背书,但对于房企来讲做大规模才有可能融到钱。

  光明地产虽表示暂不提速,但房企对于规模的追求与否不能看其说了什么,而要看其做了什么。

  一个值得关注的细节是,虽然销售增速为个位数,但光明地产2019年的增速为8.91%,相比2018年的3.37%似乎还是在适当发力。

  加快拿地

  如果从土地市场的表现看,则更有说服力。

  年报数据显示,2015年至2019年,光明地产新增土地储备分别为85.44万平方米、52.75万平方米、94.25万平方米、144.52万平方米和192.09万平方米,从2018年起,公司开始加大新增土地力度。

  业内曾说“现在的土地储备排名就是三年后的销售排名。”若按此计算,光明地产销售规模可能在未来两年有一个提升。

  且值得注意的是,光明地产鲜少在公开市场拿地,近一年拿地主要是在原有项目上增资或者以收购并购为主。

  中国房地产报记者根据其公告不完全统计,近一年内,除了在公开市场竞地,光明地产项目增资或收购行为至少有10次,有的是通过增资扩大项目所占权益,有的通过合作方增资从而降低所占权益。

  以今年2月广西柳州地块为例,这块地是光明地产2019年通过公开市场竞得,通过此次与合作方增资,光明地产将所属100%权益降低到33%,同样的手法在过去一年中并不鲜见,用上述光明地产人士的话说以此方式是实现“三降”,即降低持股比例、降低负债、降低风险。

  对于不看好的城市,在项目权益上可以适当缩减以防范风险。

  从光明地产近一年拿地布局来看,其布局重点依然是上海以及其周边的长三角地区。这些地区经济及楼市发展韧性较好,但上述市场人士也指出,对于光明地产这种本身体量不大,全国化未铺开的小型房企,布局长三角有利有弊,在政策限制严格的情况下,去化面临一定问题,这也是光明地产近几年销售一直相对持平的原因。

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